Verksamhetslokaler: krav, avtal och kostnader för olika branscher

Vad som styr valet av verksamhetslokal

Valet av verksamhetslokal utgår från verksamhetens art och arbetstagarnas förutsättningar. Arbetsmiljöverket konstaterar att behovet av personalutrymmen varierar kraftigt med verksamhet och arbetstagares behov. Grundkraven i Arbetsmiljöverkets föreskrifter och allmänna råd är lika för alla arbetsplatser. Utgå därför från vilka funktioner lokalen ska rymma: arbetsplatser, personalutrymmen, kundmottagning, lager eller tillfälliga lösningar.

Hyran påverkas också av flera faktorer. Newsecs marknadsdata via Objektvision anger att enskilda fastigheters hyresnivå styrs av standard, flexibilitet, kontraktsstruktur, hållbarhetsprestanda och specifik mikrolokalisering. Två lokaler med liknande yta kan därför ha olika användbarhet och hyra.

Personalutrymmen: grundkrav som gäller alla branscher

Personalutrymmen är rum och utrymmen som arbetstagare kan använda nära arbetet. Kraven finns i Arbetsmiljöverkets föreskrifter om utformning av arbetsplatser, AFS 2023:12, som bland annat omfattar förvaringsutrymmen, omklädningsrum, tvättplatser, toaletter, matutrymme, pausutrymme, vilutrymme och jourrum. För personalutrymmen preciserar och kompletterar 38–65 §§ de krav som i övrigt gäller för arbetsplatser enligt dessa föreskrifter.

Föreskrifternas allmänna krav på inomhusklimat, utrymning och säkerhet gäller även för personalutrymmen. Samma krav på tillgänglighet gäller för personalutrymmen som för resten av arbetsplatsen.

Utformningen ska förebygga risker och anpassas efter både verksamhetens art och arbetstagarnas förutsättningar. Personalutrymmen ger komfort under arbetsdagen och minskar risken för ohälsa. Vid kontaktintensivt arbete är pausutrymmen för lugn och återhämtning viktiga. Om arbetsplatsen inte kan ge dagsljus blir god dagsljus i personalutrymmena extra viktig.

Personalutrymmen behöver ligga nära arbetet, men vad som är ett acceptabelt avstånd beror på arbetets typ. Arbetstiderna styr hur många som använder utrymmena samtidigt. Vid skiftarbete kan vissa utrymmen anpassas till skiftlagets storlek. Flera företag får dela på personalutrymmen om kraven uppfylls.

Krav på personalutrymmen enligt Arbetsmiljöverket

Så påverkar verksamhetens art utformningen

Verksamhetens art avgör vilka personalutrymmen som krävs. Kontor, butik och industrilokal har olika krav på tillgänglighet, kundflöden, lastning och personalutrymmen.

Olika verksamheter kräver olika typer av förvaringsutrymmen. Vid arbete som inte smutsar ner, till exempel på kontor, kan kapprum eller klädskåp i arbetslokalen vara en lämplig förvaringsplats för privata kläder.

Vid tröttande fysisk belastning – till exempel ensidigt upprepat, starkt styrt eller bundet arbete – kan ett personalutrymme med bekväm sittplats under raster och pauser förbättra återhämtningen. Samma grundkrav på personalutrymmen gäller ändå alla branscher.

Bygg- och servicehantverk: tillfälliga lösningar och bodöverenskommelsen

Den som arbetar hos privatkunder enligt Byggavtalet omfattas av bodöverenskommelsen. Byggnads betonar att arbetsgivaren ska säkerställa att arbetstagaren har tillgång till lokaler som uppfyller kraven i överenskommelsen mellan fack och arbetsgivare.

Bodöverenskommelsen innebär att du ska kunna äta i ett särskilt matutrymme med plats för alla som äter samtidigt, utrustat med matbord och sittplatser med ryggstöd. Omklädningsrum ska vara åtskilda för män och kvinnor om de används samtidigt; även i tillfälliga personalutrymmen ska plats för tvätt och ombyte vara åtskilda. Du ska inte behöva låna kundens toalett, och enligt avtalet har du rätt att kräva att en toalett ställs dit.

Byggnads rekommenderar att servicebilen ställs hos arbetsgivaren efter arbetsdagen, om inte särskild överenskommelse görs. Eftersom många i bygg- och installationsbranschen kör flera timmar dagligen behöver arbetsmiljön i servicebilen riskbedömas. Prevent har informationsmaterial och checklistor som stöd; bilchecklistan tar cirka 30 minuter och förarchecklistan något kortare tid.

Avtal och flexibilitet för verksamhetslokaler

Avtalsform och lokalens flexibilitet bör matcha verksamhetens behov och förändringstakt. Vasakronan nämner lokaler med högre flexibilitet i både utformning och avtalsform.

Väg hyrestid, uppsägning, möjlighet att anpassa ytor, kostnadsansvar för drift och underhåll samt hur väl lokalens mikrolokalisering fungerar för kunder, medarbetare och transporter. En lokal som är billig per kvadratmeter kan bli dyr om den inte går att anpassa eller ligger fel för verksamheten.

För kontor, butik och industri regleras avtalet av hyreslagen. Där finns bestämmelser om lokalhyresgästers besittningsskydd, och enligt 19 § tredje stycket ska hyran för lokaler i princip vara bestämd till beloppet. Medling är obligatorisk i vissa fall enligt 58 och 58 a §§. Byggavtalet och bodöverenskommelsen gäller i stället bygg- och servicehantverk.

Fördelar och nackdelar med flexibla hyresavtal för verksamhetslokaler

Kostnader för kontor, butik och industri i Stockholm och Göteborg

Newsecs sammanställning via Objektvision visar bedömda marknadsintervall i kr/m² för 2026. För Stockholm gäller kontor AA 6 700–10 500, A 4 200–6 800, B 3 400–5 000 och C 2 800–4 100. För butik i Stockholm gäller AA 3 800–16 000, A 2 200–7 900, B 1 600–3 900 och C 1 500–3 300. För industri i Stockholm gäller A 1 050–1 850, B 950–1 700 och C 850–1 600.

För Göteborg gäller kontor AA 2 300–4 500, A 2 000–3 450, B 1 150–1 750 och C 1 050–1 850. För butik i Göteborg gäller AA 3 650–14 000, A 2 800–7 000, B 1 150–2 500 och C 800–1 750. För industri i Göteborg gäller A 700–1 350, B 600–1 100 och C 550–900.

Siffrorna är övergripande marknadsindikationer, inte en värdering av enskilda objekt. Newsec anger att intervallen representerar bedömda marknadsnivåer där huvuddelen av genomförda eller bedömda affärer finns. Datan avser 2026 och uppdateras löpande.

Hyresnivåer för verksamhetslokaler i Stockholm och Göteborg (2026)

Exempel på lokalförsörjning i Göteborg

Verksamhetslokaler.se uppger 6 193 lediga verksamhetslokaler i Göteborg just nu, med 47 nya lokaler samma dag och en utbudsförändring på +1,37 procent. Genomsnittspriset anges till 19 561 kr och priset per m² till 1 040 kr, med en ökning de senaste 30 dagarna på +10,71 procent.

Sådana nyckeltal ger en snabb bild av läget på en storstadsmarknad. Ett stort utbud och stigande priser kan påverka förhandlingsläget, medan genomsnittspris per lokal säger mindre än pris per m² om ytorna skiljer sig kraftigt. Bland annat listas kontor och coworking i centrala Göteborg och Lundby. Där anges kontorsytorna i kvadratmeter och coworking-enheterna i antal platser.

För en enskild verksamhet måste siffrorna vägas mot yta, läge och bransch. Samma kvadratmeterpris kan därför ge olika användbarhet.

Marknadsläge för verksamhetslokaler i Göteborg (2026)

Ansvar för lokaler och arbetsmiljö

Arbetsmiljölagen (1977:1160) syftar till att förebygga ohälsa och olycksfall i arbetet och att i övrigt uppnå en god arbetsmiljö. Lagen gäller varje verksamhet där arbetstagare utför arbete för en arbetsgivares räkning.

Arbetsgivaren ska beakta den särskilda risk för ohälsa och olycksfall som kan uppstå när en arbetstagare arbetar ensam. Lokaler och andra förhållanden i arbetsmiljön omfattas. För verksamheter med servicebilar pekar Byggnads på att även arbetsmiljön i bilen behöver riskbedömas.

Riskbedömningen bör kopplas till hur lokalen utformas och används. Personalutrymmen ska förebygga risker, vara anpassade efter verksamhet och arbetstagare och ligga nära arbetet.